REITs(不動產投資信託)新手入門指南：輕鬆掌握投資秘訣

對於想要踏入房地產投資領域，卻又覺得直接購買不動產門檻太高的投資者來說，REITs(不動產投資信託)提供了一個絕佳的入門途徑。本篇將帶領大家認識REITs，這是一種在集中市場掛牌交易、如同股票般容易買賣的投資工具，讓您可以透過較低的門檻參與不動產市場，且相較於直接投資不動產，REITs 具有更高的流動性與變現性。想了解更多房地產投資的現況嗎？可以參考這篇房地產投資現況文章，讓你更瞭解現在投資房地產的趨勢。

本指南不僅會介紹 REITs 的基本知識，更會進一步說明如何透過台股、美股、ETF 或基金等管道買進 REITs，協助您快速掌握 REITs 的投資技巧。

對於想要踏入房地產投資領域，卻又覺得直接購買不動產門檻太高的投資者來說，REITs(不動產投資信託)提供了一個絕佳的入門途徑。本篇將帶領大家認識REITs，這是一種在集中市場掛牌交易、如同股票般容易買賣的投資工具，讓您可以透過較低的門檻參與不動產市場，且相較於直接投資不動產，REITs 具有更高的流動性與變現性。REITs不僅提供參與房地產市場的機會，還能讓投資者分散風險，如同被動收入類型解析與多元化理財實踐文章中所述，創造多元的收入來源。

本指南不僅會介紹 REITs 的基本知識，更會進一步說明如何透過台股、美股、ETF 或基金等管道買進 REITs，協助您快速掌握 REITs 的投資技巧。提醒大家，在投資REITs時，除了關注其收益表現外，也別忘了仔細評估其投資標的與管理團隊的專業能力，才能為您的投資組合帶來更穩健的收益。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

1. 從小額開始，體驗REITs投資：透過台股、美股市場，或REITs ETF/基金，以股票交易方式輕鬆買賣REITs。利用REITs(不動產投資信託)新手入門指南所學，親身體驗REITs的流動性與便利性，並觀察其績效表現。
2. 認識REITs類型，分散投資風險：根據REITs(不動產投資信託)新手入門指南，了解權益型、抵押型、混合型REITs等不同類型，以及零售、辦公室、住宅等不同投資標的。分散投資於不同類型與標的的REITs，有效降低投資風險。
3. 評估財務狀況與管理團隊，穩健投資：在REITs(不動產投資信託)新手入門指南中，學習評估REITs的財務報表、營運狀況、股息殖利率等指標。同時關注REITs管理團隊的專業能力，避免盲目追求高殖利率，確保投資組合的穩健收益。

• REITs(不動產投資信託)新手入門：認識不同類型 REITs
  • 權益型 REITs（Equity REITs）：
  • 抵押型 REITs（Mortgage REITs）：
  • 混合型 REITs（Hybrid REITs）：
  • 其他分類方式：
• REITs(不動產投資信託)新手入門指南：如何挑選優質 REITs
  • 評估 REITs 的財務狀況
  • 評估 REITs 的營運狀況
  • 評估 REITs 的管理團隊
  • 其他重要考量
• REITs(不動產投資信託)新手入門：開啟投資之旅的步驟
  • 選擇你的 REITs 投資管道
  • 開戶與交易流程
  • 台股 REITs、美股 REITs、REITs ETF、REITs 基金的購買方式
  • 交易費用與注意事項
• REITs(不動產投資信託)新手入門指南：風險控管與避雷
  • REITs 常見風險分析
  • REITs 投資避雷指南
• REITs(不動產投資信託)新手入門指南結論
• REITs(不動產投資信託)新手入門指南 常見問題快速FAQ
  • 1. 什麼是 REITs？投資 REITs 有什麼好處？
  • 2. 我該如何選擇適合自己的 REITs？需要注意哪些風險？
  • 3. 我可以透過哪些管道購買 REITs？交易費用有哪些？

REITs(不動產投資信託)新手入門：認識不同類型 REITs

踏入 REITs 的世界，首先要了解的是 REITs 並非鐵板一塊，而是有著不同的類型。認識這些類型，就像認識房屋的格局一樣，能幫助你找到最適合自己的投資標的。REITs 的分類方式有很多種，最常見的是依照其投資標的與營運模式來區分。

權益型 REITs（Equity REITs）：

權益型 REITs 是最常見的類型。想像一下，你買了一間房子，然後將它出租，每個月收取租金。權益型 REITs 就像是擁有很多這樣的房子（例如辦公大樓、購物中心、公寓等），它們直接持有並經營房地產，主要的收入來源是租金收入。當房地產增值時，REITs 的價值也會跟著上升。

• 優點： 穩定的租金收入，有機會隨著房地產增值而獲利。
• 範例： 投資於辦公大樓、購物中心、住宅公寓的 REITs。

抵押型 REITs（Mortgage REITs）：

抵押型 REITs 則扮演著銀行的角色。它們不直接持有房地產，而是將資金投資於房地產抵押貸款或相關的抵押貸款支持證券（MBS）。它們的收入來源是貸款利息和手續費。所以，當利率上升時，抵押型 REITs 的收益通常也會增加。

• 優點： 收益與利率連動，在升息環境下可能表現較佳。
• 風險： 利率下降或借款人違約可能影響收益。

混合型 REITs（Hybrid REITs）：

混合型 REITs 就像是同時經營房地產出租和貸款業務的公司。它們結合了權益型和抵押型 REITs 的特點，同時持有房地產資產，也投資於房地產抵押貸款。這樣的配置讓混合型 REITs 的收入來源更加多元，風險也相對分散。

• 優點： 收入來源多元，風險分散。
• 配置：依照基金經理人評估比例配置權益型和抵押型 REITs。

其他分類方式：

除了上述主要的分類方式外，REITs 也可以按照投資標的類型來區分，例如：

• 零售型 REITs： 投資於購物中心、商場等零售物業。
• 辦公室型 REITs： 投資於辦公大樓。
• 住宅型 REITs： 投資於公寓、住宅社區。
• 工業型 REITs： 投資於倉庫、物流中心等工業物業。
• 特殊型 REITs： 投資於數據中心、電信鐵塔、醫療設施等特殊物業。

此外，REITs 還可以分為公開交易型 REITs、非公開交易型 REITs 和私人 REITs。公開交易型 REITs 在證券交易所公開交易，流動性較高，適合一般投資者。非公開交易型 REITs 和私人 REITs 的流動性較差，風險也較高，通常只開放給認可投資者。

瞭解不同類型的 REITs 後，你可以根據自己的投資目標、風險承受能力和對不同產業的看法，選擇最適合自己的 REITs 標的。舉例來說，如果你看好電商產業的發展，就可以考慮投資於物流中心 REITs。如果你追求穩定的現金流，就可以考慮投資於出租率高的住宅型 REITs。

在選擇 REITs 時，除了要了解其類型外，還需要評估其財務狀況、管理團隊、投資標的品質等因素。例如，可以關注 REITs 的營運現金流量（FFO）、調整後營運現金流量（AFFO）、股息殖利率等指標。此外，REITs 的投資風險也需要納入考量，例如利率風險、市場風險、管理風險等。

最後，提醒投資新手，投資 REITs 前務必做好功課，分散投資於不同類型、不同標的的 REITs，纔能有效降低風險，提高投資成功的機率。你也可以考慮投資 REITs ETF，一次投資多檔 REITs，達到分散風險的效果。

REITs(不動產投資信託)新手入門指南：如何挑選優質 REITs

選購優質的 REITs 就像是挑選一間好房東，需要仔細評估其經營能力、財務狀況以及未來發展潛力。以下將提供幾個關鍵的評估面向，幫助您找到值得信賴的 REITs 標的：

評估 REITs 的財務狀況

• 營運資金 (FFO) 與調整後營運資金 (AFFO)：

  FFO 是衡量 REITs 現金流的重要指標，它排除了折舊和攤銷等非現金支出，更能反映 REITs 的實際盈利能力 。AFFO 則是在 FFO 的基礎上，扣除非經常性項目，例如一次性的物業出售收益，更能反映 REITs 的持續經營能力 。 簡單來說，FFO越高，代表 REITs 的賺錢能力越強。

• 淨資產價值 (NAV)：

  NAV 是 REITs 資產減去負債後的淨值，用來評估 REITs 的內在價值 。如果 REITs 的市價低於 NAV，可能代表股價被低估，是買入的好時機 。但投資時也需要留意折價/溢價是否有過大的問題 。

• 負債比率：

  過高的負債比率可能增加 REITs 的財務風險，尤其是在升息環境下，REITs 的融資成本會上升，可能影響其盈利能力 。一般來說，資產負債比率 (Gearing Ratio) 應小於 45% 。

• 債務比率：

  檢視 REITs 的債務比率可以瞭解其財務槓桿的使用程度。一般企業借貸，比較健康的狀況是「以長支長」，以長期借貸來購買固定資產。但 REITs 跟銀行的借款資金是屬於短期借貸，變成「以短支長」，會產生流動性問題，如果無法再融資，那就破產了。所以控制負債以便於能靈活地再融資，是檢視 REITs 風險很重要的課題。對於 REITs 的負債與融資，可用以下5個指標觀察：債務比率、利息覆蓋率、融資成本、再融資風險、債務到期日 。

評估 REITs 的營運狀況

• 出租率/入住率 (Occupancy Rate)：

  出租率是評估 REITs 旗下物業需求的重要指標 。較高的出租率代表市場對該 REITs 物業的需求強勁，也代表 REITs 未來在與租戶談判租約時，有較大的議價空間，可以收取更高的租金，進而創造更高的股東報酬 。

• 租金收益率 (Rental Yield)：

  租金收益率是租金收入與房產價值的比率，反映房產的投資報酬率 。較高的租金收益率代表該 REITs 的投資回報較佳。

• 物業組合分散性：

  分散的物業組合可以降低 REITs 的風險 。物業組合應分散在不同的地理位置、不同類型的物業 (例如辦公室、零售、住宅等)，以及不同的租戶 。如果在上述項目愈分散，就愈能承擔風險，萬一遇到天災人禍，或是物業內部整修，不至於收入銳減，而影響股東收益 。

• 產業收益率 (Property Yield)：

  REITs 的主要收入來源是租金，因此出租率也是估計 REITs 能有多少產業收益率的重要指標！ REIT 在某個時間段（一季、一年）到底賺了多少錢，必須關注 REIT 的淨產業收入（Net Property Income, NPI） 。營業額（Gross revenue）減去一切營運開銷（Property operating expenses），比如水電費、保險費、管理費、維修保養費等開銷後，就能計算出 REIT 當季的淨產業收入 NPI 有多少 。一般來說，淨產業收入和租金收入的變化必須大致相同，才能說明 REIT 的營運效率維持在健康水平 。

評估 REITs 的管理團隊

• 管理團隊的經驗與能力：

  REITs 的管理團隊負責物業的管理、租賃以及投資決策，其經驗與能力直接影響 REITs 的績效 。選擇具有良好聲譽、豐富經驗的管理團隊，能讓您更安心。

• 過往的經營績效：

  檢視 REITs 過往的經營績效，例如股息發放紀錄、資產增值情況等，可以瞭解管理團隊的經營能力 。

• 發展風格：

  檢視 REITs 的收購記錄及資產成份，評估 REITs 的發展風格 。

其他重要考量

• 股息殖利率：

  股息殖利率是評估 REITs 投資回報的重要指標 。選擇股息殖利率高於市場平均水平的 REITs，可以獲得較高的現金流 。 REITs 通常免徵公司所得稅，但股東必須為股息繳稅 。

• 利率風險：

  REITs 對利率變動敏感 。在升息環境下，REITs 的融資成本會上升，可能影響其盈利能力與股價 。因此，在選擇 REITs 時，應關注其債務結構以及應對利率風險的能力 。

• 市場風險：

  REITs 的價格可能受到整體房地產市場的影響 。投資者應關注房地產市場的發展趨勢，以及 REITs 所投資的物業類型是否具有長期增長潛力 。

提醒您，投資 REITs 前應充分了解其風險，並根據自身的投資目標與風險承受能力，謹慎做出投資決策。

REITs(不動產投資信託)新手入門：開啟投資之旅的步驟

準備好踏入 REITs 的世界了嗎？別擔心，這比你想像的簡單！讓我們先了解一下如何開啟你的 REITs 投資之旅，無論你想投資台股 REITs 還是美股 REITs，都有相對應的步驟。

選擇你的 REITs 投資管道

你可以透過以下幾種管道投資 REITs：

• 台股市場直接購買： 這是最直接的方式。你可以在台股市場中購買到投資台灣不動產的 REITs，例如土銀富邦R（01004T）、王道圓滿R1（01009T）等。交易方式、手續費等都與買賣股票相同，可以用小額資金買進零股，但要注意手續費可能會墊高單位成本。目前在台股市場掛牌交易的 REITs 大約有 7 檔。
• 透過券商複委託： 如果你想投資在國外掛牌的 REITs，例如美股 REITs，可以透過國內券商的「複委託」服務買進海外標的。複委託的手續費通常比買賣台股貴，且要注意匯率風險。
• 購買 REITs ETF： REITs ETF 是一種追蹤 REITs 指數的 ETF，讓你一次買進多種 REITs，達到分散風險的效果。你可以選擇投資台股 REITs ETF，例如 FH富時不動產（00712）、群益道瓊美國地產（00714），或是美股 REITs ETF，例如 Vanguard Real Estate ETF（VNQ）、iShares Core U.S. REIT ETF（USRT）。
• 購買 REITs 基金： 透過各大投信公司或基金平台，你可以購買投資 REITs 的基金。基金的標的可能是全球型、區域型或單一國家型，方便你分散配置、分散風險。

開戶與交易流程

無論你選擇哪種投資管道，都需要先開立證券帳戶。

台股 REITs、美股 REITs、REITs ETF、REITs 基金的購買方式

台股 REITs： 就像買賣一般股票一樣，透過證券戶在台股市場下單即可。

美股 REITs： 可以透過兩種方式購買：

• 複委託： 透過國內券商的複委託服務，委託他們在美股市場下單。
• 海外券商： 直接在海外券商開戶，將資金匯到海外帳戶後，即可自行下單.

REITs ETF： 無論是台股 REITs ETF 或是美股 REITs ETF，都可以在股票市場直接購買，交易方式與股票相同。

REITs 基金： 透過投信公司或基金平台申購，投資門檻通常較高，單筆申購金額可能需要 1 萬元以上。

交易費用與注意事項

投資 REITs 產生的交易費用主要有：

• 證券交易手續費： 買賣股票、REITs、REITs ETF 都會產生證券交易手續費，費率依各家券商而定。
• 複委託手續費： 透過複委託買賣美股 REITs，手續費通常較高，且有最低收費限制。
• 基金申購手續費： 申購 REITs 基金可能會收取申購手續費，費率依基金公司和通路而定。

此外，投資 REITs 還有以下注意事項：

• 注意匯率風險： 投資海外 REITs 需注意匯率波動的風險。
• 留意 REITs 的財務狀況： 投資前應仔細研究 REITs 的財務報表，瞭解其營運狀況、負債比率等。
• 分散投資： 不要將所有資金都投入單一 REITs 標的，應分散投資不同類型、不同地區的 REITs，以降低風險.

現在，你已經瞭解如何開啟 REITs 投資之旅的步驟。選擇適合自己的投資管道，開立帳戶，做好功課，就可以開始享受 REITs 帶來的收益啦！

希望這個段落能幫助讀者更清楚地瞭解如何開始他們的 REITs 投資之旅。

REITs 投資管道與購買方式

投資管道	購買方式	交易費用	注意事項
台股市場直接購買 (台股 REITs)	透過證券戶在台股市場下單，就像買賣一般股票。	證券交易手續費 (依各家券商而定)	留意 REITs 的財務狀況。 分散投資。
券商複委託 (美股 REITs)	透過國內券商的複委託服務，委託他們在美股市場下單。	複委託手續費 (通常較高，且有最低收費限制)	注意匯率風險。
海外券商 (美股 REITs)	直接在海外券商開戶，將資金匯到海外帳戶後，即可自行下單。	證券交易手續費，匯款手續費	注意匯率風險。
REITs ETF (台股或美股)	在股票市場直接購買，交易方式與股票相同。	證券交易手續費 (依各家券商而定)	分散投資於多種 REITs，降低風險。
REITs 基金	透過投信公司或基金平台申購。	基金申購手續費 (依基金公司和通路而定)	投資門檻通常較高，單筆申購金額可能需要 1 萬元以上。

REITs(不動產投資信託)新手入門指南：風險控管與避雷

投資REITs，如同所有投資一樣，並非穩賺不賠。瞭解潛在的風險，並學會如何避開常見的陷阱，是新手投資者成功的第一步。本段將深入探討REITs的風險，並提供實用的避雷指南，助您在REITs投資的道路上穩健前行。

REITs 常見風險分析

• 利率風險： REITs對利率變動非常敏感。當利率上升時，REITs的融資成本也會上升，可能導致盈利能力下降，進而影響股價和股息。此外，利率上升也可能降低不動產的價值，對REITs的淨資產價值產生負面影響。應對策略： 關注總體經濟環境，特別是利率走勢。選擇負債比率較低、融資成本控制較好的REITs，降低利率風險的影響。
• 市場風險： REITs的表現與整體房地產市場息息相關。如果房地產市場低迷，租金收入可能下降，空置率上升，導致REITs的收益減少。應對策略： 多元化投資，不要將所有資金投入單一類型的REITs。關注不同地區、不同產業的REITs，分散市場風險。
• 管理風險： REITs的經營效率和長期發展很大程度上取決於管理層的專業能力和治理水平。管理不善可能導致策略失誤、資產虧損等問題。應對策略： 仔細研究REITs的管理團隊，瞭解其過往的業績和聲譽。關注管理團隊的誠信和專業能力，選擇經驗豐富、值得信賴的管理團隊。
• 物業特定風險： REITs所持有的物業會受到特定風險的影響，例如位置、租戶違約、當地房地產市場狀況等。如果物業位於經濟不景氣的地區，或主要租戶出現財務問題，REITs的收益可能受到影響。應對策略： 關注REITs的物業組合，瞭解其地理位置、租戶結構等信息。選擇物業組合多元化、租戶穩定的REITs，降低物業特定風險。
• 流動性風險： 雖然公開交易型REITs在交易所公開交易，流動性較佳，但非公開交易型REITs和私人REITs的流動性較差。在需要現金時，可能難以快速出售這些REITs。應對策略： 投資前確認REITs的類型，瞭解其流動性。如果需要較高的流動性，應選擇公開交易型REITs。

REITs 投資避雷指南

• 避免盲目追求高殖利率： 高殖利率可能意味著高風險。一些REITs為了吸引投資者，可能會以不健康的財務狀況維持高股息。正確做法： 除了股息殖利率，更要關注REITs的財務報表，評估其長期增長潛力、營運狀況和負債比率。
• 忽略REITs的財務狀況： 不瞭解REITs的財務狀況，就像在黑暗中行走，很容易踩到地雷。正確做法： 分析REITs的財務報表，關注負債比率、營運資金（FFO、AFFO）等重要指標。
• 過度集中投資： 將所有資金集中投資在少數REITs或特定地區，會增加投資風險。正確做法： 構建多元化的REITs投資組合，投資不同類型、不同地區的REITs，或考慮投資REITs ETF/基金，分散地理風險和產業風險。
• 未考慮總體經濟環境： REITs的表現與總體經濟環境密切相關。在經濟衰退時期，房地產市場可能低迷，導致REITs的收益減少。正確做法： 關注總體經濟指標，例如GDP增長率、失業率、通貨膨脹率等。在經濟不確定時期，謹慎投資REITs。
• 忽略研究不同類型的REITs： 投資前先區分權益型、抵押型、混合型REITs的差異，瞭解其收益來源與風險。正確做法：瞭解不同REITs類型的特性，知道他們各自的風險與收益來源。例如，升息環境下，抵押型REITs可能受影響較大。
• 忽略地理分散的重要性：不要將所有資金集中投資在特定地區的REITs。正確做法：投資不同地區的REITs，可以分散地理風險。

透過瞭解REITs的風險，並遵循避雷指南，您可以更明智地進行投資決策，降低潛在的損失。記住，投資前做好功課，才能在REITs市場中獲得長期穩定的回報。

REITs(不動產投資信託)新手入門指南結論

恭喜您完成了這趟 REITs(不動產投資信託)新手入門指南 的旅程！從認識 REITs 的基本概念、種類、交易方式，到學習如何挑選優質標的、評估風險，相信您已經對 REITs 投資有了更深入的瞭解。REITs 作為一種參與房地產市場的便捷途徑，不僅讓投資者能夠以較低的門檻分享不動產市場的收益，更提供了分散投資、創造被動收入的機會，如同我們在被動收入類型解析與多元化理財實踐一文中提到的，多元化理財的重要性。

然而，投資 REITs 並非一蹴可幾，在您準備踏入 REITs 市場之前，務必謹記本指南中提到的風險控管要點，切勿盲目追求高殖利率，並隨時關注總體經濟環境的變化。同時，也別忘了定期檢視您的投資組合，根據市場變化適時調整配置。若您對於目前的房地產投資現況感興趣，不妨參考房地產投資現況、房貸利率走勢剖析一文，更全面的瞭解當前市場趨勢。

請注意，我已將結論寫成 HTML 格式，並在文字中自然地融入了你指定的關鍵字，同時也加入了內部連結。

REITs(不動產投資信託)新手入門指南 常見問題快速FAQ

1. 什麼是 REITs？投資 REITs 有什麼好處？

REITs (不動產投資信託) 是一種在集中市場掛牌交易的投資工具，就像股票一樣可以買賣。它讓您可以透過較低的門檻參與不動產市場，且相較於直接投資不動產，REITs 具有更高的流動性與變現性。好處包括：

• 低門檻參與房地產市場： 不需大筆資金即可投資房地產。
• 高流動性與變現性： 可以在股票市場隨時買賣。
• 分散風險： 可透過投資 REITs ETF 或基金，一次投資多種 REITs。
• 穩定收益： REITs 通常會將大部分收益以股息形式發放給股東。

2. 我該如何選擇適合自己的 REITs？需要注意哪些風險？

選擇 REITs 時，應考量以下因素：

• REITs 類型： 權益型、抵押型、混合型 REITs 各有不同的特性與風險，選擇適合自己風險承受能力的類型。
• 財務狀況： 評估 REITs 的財務報表，關注 FFO、AFFO、負債比率等指標。
• 營運狀況： 瞭解 REITs 的出租率、租金收益率、物業組合分散性等。
• 管理團隊： 選擇具有良好聲譽、豐富經驗的管理團隊。

常見的風險包括：

• 利率風險： 利率上升可能影響 REITs 的融資成本和房地產價值。
• 市場風險： 房地產市場低迷可能導致 REITs 的收益減少。
• 管理風險： 管理不善可能導致策略失誤、資產虧損等問題。

3. 我可以透過哪些管道購買 REITs？交易費用有哪些？

您可以透過以下管道購買 REITs：

• 台股市場直接購買： 購買投資台灣不動產的 REITs。
• 透過券商複委託： 購買在國外掛牌的 REITs，例如美股 REITs。
• 購買 REITs ETF： 一次買進多種 REITs，分散風險。
• 購買 REITs 基金： 透過投信公司或基金平台申購。

主要的交易費用包括：

• 證券交易手續費： 買賣股票、REITs、REITs ETF 都會產生。
• 複委託手續費： 透過複委託買賣美股 REITs，手續費通常較高。
• 基金申購手續費： 申購 REITs 基金可能會收取。